Slováci a Slovenky kladú veľký dôraz na bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti a často ich neodradí ani komplikované dochádzanie do centra zo satelitov väčších miest. Ako suburbanizácia mení krajinu a aká je vôbec dostupnosť bývania na Slovensku, skúma geograf JÁN VÝBOŠŤOK z Geografického ústavu SAV.
Na Slovensku žije vo vlastnej nehnuteľnosti až 93 percent obyvateľstva, viac nehnuteľností v Európe vlastnia len Rumuni. Naopak, obyvatelia Nemecka, Rakúska či Dánska vo vysokej miere preferujú nájomné bývanie. To, ako bývame, ovplyvňuje najmä príjem domácnosti. Ako tento faktor ovplyvňoval bývanie na Slovensku v nedávnej minulosti?
Vo všeobecnosti možno povedať, že príjmy na Slovensku dlhodobo rastú a bolo to tak pred aj po roku 1989. Po vypuknutí finančnej krízy v roku 2008 sa dostupnosť bývania vďaka tomu veľmi pozitívne posúvala vpred takmer 10 rokov aj napriek faktu, že ceny bytov rástli ešte rýchlejšie. Situácii pomohol pokles úrokových sadzieb, ktoré z úrovne šiestich – siedmich percent klesli v zlomových rokoch 2016 – 2017 na približne jedno percento.
V dôsledku nárastu inflácie, ktorá sa naplno prejavila v roku 2022, sa začala Európska centrálna banka obávať vážnejších problémov a postupne sprísňovala menovú politiku, následkom čoho došlo k zvyšovaniu úrokových sadzieb. U nás sa to prejavilo najvyššími cenami nehnuteľností, keď si ľudia chceli ešte rýchlo zadovážiť vlastné bývanie alebo investičné byty skôr, než budú úrokové sadzby príliš vysoké. V spojitosti so stagnáciou až poklesom reálnych príjmov to spôsobilo skokový pokles v dostupnosti bývania.
Aký vývoj v tejto oblasti zažívame v súčasnosti?
Aj keď ceny úverov išli hore, ešte stále sa oplatí kúpiť vlastnú nehnuteľnosť. Pomer ceny úveru a prenájmu je stále taký, že sa oplatí ísť do vlastného.
„Napríklad vo Viedni sú vďaka podpore mesta možné dlhodobé prenájmy aj na obdobie 30 alebo 40 rokov, na Slovensku sa byty prenajímajú na rok, na dva.“
Prečo podľa vás ľudia na Slovensku dávajú prednosť vlastníctvu nehnuteľnosti a prečo majú nájomné byty tradíciu v západnej Európe?
Napríklad vo Viedni sú vďaka podpore mesta možné dlhodobé prenájmy aj na obdobie 30 alebo 40 rokov, na Slovensku sa byty prenajímajú na rok, na dva. Jedným z predpokladov je tiež, že na Západe ľudia viac uprednostňujú flexibilnosť v rozhodovaní: je ľahšie odísť z prenájmu než predávať nehnuteľnosť, ak sa chce človek posunúť inam. Na Slovensku platí, že ak nehnuteľnosť predáte skôr ako za päť rokov, budete platiť daň zo zisku, takže minimálne na tento čas sa pripútate k nehnuteľnosti.
Rozhodovanie o výbere a kúpe nehnuteľnosti ovplyvňuje nielen výška príjmu. Aké ďalšie faktory sú v tejto otázke rozhodujúce?
Z výskumov vieme, že zhruba polovica ľudí sa rozhoduje v prvom rade na základe výšky svojho príjmu a na základe ceny bývania. Ak si bývanie nemôžu dovoliť, nezvolia si menšie bývanie, ktoré by bolo lacnejšie, ale začnú hľadať tam, kde je to pre nich výhodnejšie. V prípade Bratislavy to znamená, že ak si chcete kúpiť byt v centre mesta a zistíte, že na to nemáte, no nechcete zároveň poľaviť z kvality bývania, idete ďalej od centra. Ak si nemôžete dovoliť ani okrajové časti na sídliskách, idete ešte ďalej za mesto.
Neraz ľudia zistia, že za tú istú cenu si dokážu kúpiť ešte o jednu izbu navyše. Z krátkodobého pohľadu to vnímajú ako vyššiu kvalitu bývania, ale často nemyslia na to, že sa s tým spájajú iné problémy, napríklad dochádzanie do zamestnania, kde sa neraz z 15 minút stáva hodina. V ostatných rokoch sa tento model opakuje aj v menších okresných mestách. Čím je mesto väčšie a má väčšiu ekonomickú silu, tým väčší je aj jeho dochádzkový región. V prípade Bratislavy to môže byť aj 50 alebo 60 kilometrov.
V súvislosti s príjmovou nerovnosťou ste sledovali zmeny v príjmoch obyvateľov v obciach ležiacich v zázemí 11 najväčších miest Slovenska. Čo vám prezradili výsledky tohto prieskumu?
Ukázalo sa, že všetky slovenské mestá, ktoré v sledovanom období presiahli 50 000 obyvateľov, už majú vybudovaný svoj dochádzkový región. S výnimkou Prešova v týchto suburbiách žijú ľudia s pomerne vysokými príjmami. Najlepším príkladom je, samozrejme, Bratislava, v ktorej zázemí sa nachádza najväčšie slovenské suburbium Chorvátsky Grob. Ide o obec, ktorá dosahuje najvyššie príjmy na Slovensku, sú v priemere dokonca vyššie než v Bratislave. Známy americký urbanista Edward Glaeser porovnával príjmy medzi mestami a zázemiami v USA a vyšlo mu, že v priemere majú zázemia vyššie príjmy ako mesto. Chorvátsky Grob kopíruje tento americký príklad.
Celkovo sa do zázemia na Slovensku sťahujú obyvatelia s vyšším vzdelaním a z prvých analýz už vieme, že tieto prstence tvoria skôr vyššie príjmy. V prípade hlavného mesta dosahujú nadpriemerné príjmy aj mestá a obce ležiace priamo pri Bratislave. Ide pritom o mladých ľudí – dvadsiatnikov, tridsiatnikov. Je to pomerne zaujímavé, pretože z iných dát zas vieme, že patríme medzi národy, ktoré sa od rodičov sťahujú veľmi neskoro, zhruba polovica mladých ľudí sa odsťahuje až po tridsiatke.
Sťahovanie obyvateľstva do zázemia miest má na Slovensku tiež svoj vývoj. Kedy sa teda začala suburbanizácia v slovenských podmienkach?
Tento trend prišiel zo západu, aj na Slovensku sa postupne vyvíja smerom od západu na východ. Aj keď treba povedať, že výnimkou sú Košice, ktoré sa správajú vo viacerých ohľadoch ako kozmopolitnejšie mesto. Konkrétne suburbanizácia Bratislavy sa začala v druhej polovici 90. rokov, v menších slovenských mestách sa začala asi pred piatimi rokmi, inde len teraz.
Ak sa vrátime k Chorvátskemu Grobu, aké boli hlavné dôvody presunu obyvateľstva práve sem?
Dôležitá bola dobrá dostupnosť do Bratislavy a napojenie na diaľnicu, nárastu obyvateľstva pomohli tiež zmeny v územnom pláne Chorvátskeho Grobu v období rokov 2000 až 2005, keď obecné zastupiteľstvo ponúklo možnosti pre novú rezidenčnú výstavbu. Rozviazali sa tým ruky developerským projektom, obec to nijako neregulovala, takže za 20 rokov nastali skokovité zmeny. Satelitné snímky naznačujú živelný rast obce po roku 2003. Potvrdzujú to aj dáta o obyvateľstve. V roku 2000 mala obec približne 1 500 obyvateľov centralizovaných v starej časti obce. Vďaka zmenám územného plánu, keď sa umožnila výstavba v časti Čierna Voda okolo poľnohospodárskeho družstva, má dnes Chorvátsky Grob podľa oficiálnych údajov takmer 8 000 obyvateľov. Početná časť obyvateľov však nie je prihlásená na trvalý pobyt a niektoré odhady tak hovoria až o 10 000 obyvateľoch.
„Za ostatných 20 rokov sa do bratislavského zázemia migráciou oficiálne prisťahovalo 80 000 ľudí. Tieto čísla sú ale podhodnotené…“
S rastúcim počtom obyvateľov na predmestiach rastú aj ich potreby. Je nutné pružne reagovať budovaním miestnej infraštruktúry, ponukou služieb, dostupnosťou škôl. Dokáže slovenský vidiek reagovať na tieto potreby?
V prípade Čiernej Vody sa spočiatku ukazovalo, že to nefunguje. Chýbala materská škola, neskôr základná škola, postupne ich dobudovali. No podobné problémy majú všetky obce v zázemí Bratislavy – počet škôlok je nedostatočný, keď deti podrastú, prejaví sa nedostatok základných škôl a tento školský rok preukázal problémy aj v prípade stredných škôl. Pre lepšiu predstavu – za ostatných 20 rokov sa do bratislavského zázemia migráciou oficiálne prisťahovalo 80 000 ľudí. Tieto čísla sú ale podhodnotené, pretože sa sem sťahujú najmä ľudia v reprodukčnom veku, čo znamená, že sa tu následne narodilo množstvo detí.
Počas pandémie sa vďaka možnosti pracovať z domu veľa domácností presunulo z mesta na vidiek. Postupne však narastá počet firiem, ktoré vyžadujú návrat svojich zamestnancov späť do kancelárie. Nezačal tento trend výraznejšie ovplyvňovať migráciu opačným smerom – teda návrat ľudí z vidieka späť do miest?
Tieto trendy sa nám zatiaľ nepotvrdili. Najnovšie dáta naďalej ukazujú, že obyvateľstvo sa stále sťahuje do Bratislavy aj do jeho zázemia. Dôvodom však nie je, že by sa ľudia vracali späť do mesta, ale fakt, že sa sem sťahujú ľudia z celého Slovenska. Ide o komplexný problém, viac by nám ukázali dáta, ak by sa tento trend potvrdil aj v nasledujúcom roku. Závisí však aj od toho, kam sa títo ľudia odsťahovali. Druhá vec sú tiež sociálne kontakty. Napríklad pre rodiny s malými deťmi je život v zázemí v poriadku, no len čo nastúpia do vyšších ročníkov základnej školy a neskôr na strednú školu, chcú viac času tráviť v meste.
Aj keď ide o postupný proces, migrácia do zázemia ovplyvňuje život cieľovej obce. Ako je to v prípade starších menších miest a obcí?
Príchod vysokopríjmového obyvateľstva môže spôsobiť jav nazývaný džentrifikácia, keď noví obyvatelia homogenizujú daný priestor s pôvodným heterogénnym obyvateľstvom tvoreným rôznymi sociálnymi, príjmovými a vzdelanostnými skupinami a vzniká tak jedna sociálna bublina, ktorá vytláča obyvateľstvo s nižšími príjmami.
Skúmali ste tiež kvalitu života a spokojnosť ľudí, ktorí sa vysťahovali do rakúskych prímestských oblastí, najmä v okolí hlavného mesta. Čo vám prezradili dotazníky o spokojnosti cezhraničných rezidentov?
Skúmali sme celé rakúske zázemie v bezprostrednej blízkosti Bratislavy, kam sa za ostatných 20 rokov presťahovalo odhadom sedem- až osemtisíc obyvateľov deklarujúcich, že majú slovenské občianstvo. Najviac dotazníkov sa nám vrátilo z Hainburgu a z Kittsee, preto sme skúmali najmä tieto dve lokality a porovnávali ich výsledky. Nekonalo sa však žiadne veľké prekvapenie, pretože miera spokojnosti sa ukázala na veľmi vysokej úrovni.
Výskum sa konal počas pandémie. Obyvatelia sa však nesťažovali ani na zavreté hranice. Dôvodom môže byť, že väčšina z nich už v tom čase pravdepodobne pracovala v Rakúsku. Celkovo boli obyvatelia spokojní s cenami nehnuteľností, s obcou, v ktorej, žijú ale aj so susedstvom, mierou hluku, vybavenosťou obce, zelenými plochami. Ak bol niekto menej spokojný, týkalo sa to vyšších nákladov na bývanie a dopravnej dostupnosti.
Na akých projektoch pracujete v súčasnosti?
Momentálne robíme výskum dostupnosti bývania na Slovensku, táto oblasť je u nás stále nepreskúmaná. Ide o globálny problém, ktorý majú všetky väčšie mestá nielen na Slovensku, hovorí sa dokonca o globálnej kríze bývania. Máme podaný projekt a chceme skúmať, ako na dostupnosť bývania vplýva príjem, ktoré lokality sú dostupné a ktoré menej, ktoré sociálne skupiny alebo vrstvy sú ohrozenejšie nedostupnosťou bývania a ako možno nastaviť sociálne aj štátom regulované nájomné bývanie.
Podpora nájomného bývania je zahrnutá aj v programovom vyhlásení súčasnej vlády, ale za ostatný rok o riešení tohto problému nebolo nič počuť, nefunguje ani webová stránka Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Medzitým sa tiež otvorila téma zvýšenia daní z nehnuteľností Národnou bankou Slovenska, čo môže mať tiež vplyv na dostupnosť bývania.
Jednou z tém je tiež zistiť, koľko je na Slovensku neobývaných nehnuteľností. K dispozícii sú nejaké dáta vychádzajúce zo Štatistického úradu SR, no keď si dal Metropolitný inštitút Bratislavy vypracovať vlastnú analýzu pre hlavné mesto z údajov o spotrebe elektriny, vyšli rozdielne výsledky. Bolo by teda zaujímavé zistiť z hľadiska krátkodobého nájomného bývania, či to má vplyv na dostupnosť bývania, pretože problém predstavujú aj platformy ako Airbnb, ktoré zvyšujú ceny nehnuteľností a vytláčajú pôvodné obyvateľstvo z centrálnych častí miest.
Mgr. JÁN VÝBOŠŤOK, PhD. študoval geografiu v regionálnom rozvoji na Univerzite Konštantína Filozofa v Nitre. Od roku 2016 pracuje na oddelení humánnej a regionálnej geografie na Geografickom ústave SAV. Medzi jeho výskumné témy patrí geografia príjmov, príjmová nerovnosť, dostupnosť bývania a vybrané problémy suburbanizácie Bratislavy. Vyučuje tiež na Katedre regionálnej geografie a rozvoja regiónov na Prírodovedeckej fakulte UK v Bratislave.
Stanislava Longauerová
Foto: Martin Bystriansky
Časopis akadémia 6/2024